高品质住宅开发管理系统课程

7-1   客户细分、项目定位与概念规划设计

主题一  客户细分与项目定位

一、    市场细分、客户描述、城市地图及其作用

二、    美国住宅市场及PulteHomes的客户细分及客户策略

三、    中国万科的客户细分工具及依据

细分维度、细分结果、七对眼睛、四个阶段

四、    项目定位流程及依据

企业目标→土地分析→产品构想→市场验证→客户预判→项目定位→营销构想

五、    项目定位工作步骤解析

项目条件分析、区域价值分析、目标市场选取、项目定位建议、产品设计建议

六、    万科的项目定位依据

1个判别标准、2大阶段、3个支持工具、7个阶段成果

七、    经典案例解析（从找到客户→找到土地→选定产品，全过程讲解）

主题二  概念规划设计的价值与重要地位

一、  概念规划的设计深度与范畴

二、  概念规划设计在产品创新中的关键作用

三、  开发企业董事长、总经理及一线高管如何从多方案中比较与判断概念规划的价值方向

1、   设计策划管理与概念单位的选择

2、   把握概念规划设计价值方向的十大原则

四、  概念规划设计阶段的价值创新与案例分析

1、   项目的规模分类（超大盘、大盘、中盘、小盘）

2、   不同项目规模下的概念规划特征

3、   多方案比较的概念规划设计与优化（案例解析）

五、概念设计的标准化思考

7-2  房地产开发流程与设计管理体系

主题一  房地产开发流程

一、  房地产开发流程框架图

二、  设计研发流程构建的体系框架

三、 房地产开发50个关键计划节点

四、  房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与流程体系

五、  房地产开发阶段划分与分级流程管理体系

六、  房地产开发流程体系与运营管控体系

主题二  如何建立与优化企业的设计管理体系

一、  房地产设计管理的范畴与定义

二、  房地产企业发展战略与产品战略、产品策略

三、  房地产不同发展阶段的管控模式与相应的设计管理模式

四、  如何建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系

1、   不同设计管理模式下的设计管理职能与工作分判

2、   不同设计管理模式下的组织架构与优化

3、   企业不同管控模式下的业务流程与管理流程构建

4、   房地产项目设计管理的三大目标：进度、质量、成本

5、   房地产项目设计周期基准与计划管理

6、   房地产项目设计的质量保障体系与质量评估体系

7、   房地产项目设计的成本管理与成本优化的主要手段和方法

五、  设计管理效率指标

成本指标、进度指标、品质指标、客户满意度指标、人工效能指标

六、设计管理通病与案例分析

7-3   建筑风格与户型创新

一、    产品的全面溢价体系下的建筑风格与户型创新

二、    房地产市场主流建筑风格与类别

托斯卡纳、地中海、北美赖特、新中式、新古典…

三、    客户定位、产品定位与建筑风格定位

四、    不同产品的建筑风格经典案例解析及特点研究

五、    不同建筑风格与户型的选择与匹配

六、    客户需求调研专题研究与户型创新（案例解析）

七、    住宅精细化设计需求与户型创新

八、    日韩户型产品研究成果考察与借鉴

九、    小户型、大户型、特色户型的研究与创新（案例解析）

十、    户型创新的主要思路与设计手法（案例解析）

改善型创新、组合型创新、移植型创新

十一、不同类型住宅户型比较案例

    别墅、类别墅、花园洋房、高层公寓……

7-4   高品质精品楼盘考察与调研

一、    如何设计楼盘调研卡

二、    楼盘考察与调研的关注点及竞品楼盘的调研方法

三、    标杆地产企业的产品特征分析（万科、金地、龙湖、亿城…）

四、    楼盘考察与调研总结报告（案例分析）

五、    标杆地产企业的楼盘考察与调研（龙湖站、亿城站、绿城站、星河湾站…）

六、  实地座谈讨论（向标杆地产企业的楼盘学习什么？）

7-5   销售体验示范区的规划、设计与品质营造

一、    销售示范区产生的背景和意义

二、    销售示范区的设计范畴和特征

三、    销售示范区的客户体验管理案例

四、    销售示范区的选址与规划原则

五、    销售示范区的定位与建筑设计

六、    销售示范区的精装修设计

1、   精装修设计管理的工作内容

2、   精装修设计与施工配合的工作内容

3、   精装修的品质管理与效果把控

（1）、设计管理流程优化带来的土建与精装设计一体化

（2）、设计流程与工作方法

（3）、案例分析

七、    销售示范区的景观设计

八、    销售示范区的包装展示设计

九、  销售示范区的开盘体验与客户反馈

7-6   景观设计与营造

一、    项目定位与景观设计

二、    不同成本目标下的景观设计与特征分析

三、    景观概念规划设计的价值与深度(案例)

四、    景观方案、扩初、施工图设计中应把控的关键内容节点与深度（案例）

五、    经典项目的景观案例分析及营造手法解析

1、   景观营造的N种手法

2、   北方项目植物的搭配比例与原则

3、   中日景观营造与对比

六、  景观设计总结与经验分享

7-7   高品质住宅产品价值创新全程案例解析

一、    住宅产品创新的形式、流程、方法、关键节点

二、    住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径（价值链系统及其核心内容）

三、    市场语言→产品语言→市场语言，如何完美转换

四、    基于客户导向的住宅项目人文主题的提炼与产品创新

五、    项目主题与产品推广策略

六、    产品设计各阶段如何把握客户价值要素（工作路径、创新层次）

七、    产品的创新点分析及产品解决方案的基本思路（产品实现的通道）

八、    概念规划阶段、设计研发阶段、标准化与多样化阶段的创新

九、    户型创新、立面创新、部品创新、景观方案体系与创新

十、    其他方面创新设计

灯光设计、标识设计、厨房尺度及功能细节研究、道路装置、新技术应用

十一、    住宅项目实现创新价值的全过程案例分析

林少洲：北京厚土投资机构总经理，原北京万科总经理

          毕业于北京大学，91年进入万科，曾任万科周刊主编，北京万科总经理；

          94年赴上海，使长时间陷入低谷的上海万科城市花园重新崛起，销售业绩迅速上升；

          96年任北京万科总经理，将已陷入重重危机的北京万科城市花园带出困境，随后创造了连续三年价升量增的销售奇迹；

周柏生：亿城集团总裁助理，原金地集团设计研发中心总监

          建筑学硕士，历任金地集团研发中心总监，现任北京亿城集团总裁助理；

          担纲主持北京金地国际花园、格林小镇、金地名京、天津格林世界等业界名盘；代表集团把控深圳香密山、梅陇镇项目的前期概念设计；

          主持打造华府系列产品---西山华府，荣膺北京2009年上半年单盘销售冠军；

王朝晖：绿城集团总规划师，绿城集团北京公司总经理

          清华大学建筑学博士，高级城市规划师、国家注册城市规划师；

          供职于中国城市规划设计院12年，先后主持温州、柳州等地的城市规划工作；

          绿城华北战略重点项目“御园”项目总经理，项目拿地、规化设计、工程监理、产品营销等环节全程操盘手；

全  忠：成全机构董事长，原《万科周刊》主编

          毕业于南开大学，1995年进入万科集团，曾任万科周刊主编、成都万科负责人；

          成全机构董事长，兼任中国住交会组委会副秘书长，中城联盟董事长联席会成员；

          成功担任万科十七英里、百仕达红树西岸、亿城西山华府等众多大型住宅项目的营销顾问。对万科、龙湖、星河湾等标杆企业的战略规划及产品特点深有研究；

李  莹：北京华远地产股份有限公司规划设计部总经理

          16 年建筑设计工作经历，历任金地北京公司设计部副经理，金地中心项目总助理；

          2005年至今，华远房地产公司规划设计部总经理；

          先后主持设计华远旗舰项目：华远裘马都、华远企业号改造等；

          项目规划、建筑设计、节能环保等方面具有丰富实操经验；

亿城·西山华府 ——北京地产扛鼎楼盘，“09年上半年北京单盘销冠”

          京城知名顶级物业万城华府的姊妹篇，成功延续万城品牌价值

          成交总额北京排名由09年1月份的59名，攀升至上半年单盘销冠

          北五环外，平均单价奇迹般飙升至25000元/平米 

          成功整合高端教育资源——人大附中，打造“人大附中西山华府学校”

          1.5的容积率演绎1.0的完美感觉

绿城·御园 —— “全国和谐人居经典项目”，国家“环保型人居工程”

          荣膺“2007中国地产金砖奖”与“2007北京别墅地标奖”等多项大奖

          绿城十年“精品战略”代表项目，“高品质物业营造专家”一锤定音之作！

          设计“梦之队”——规划设计：美国休斯顿MEEKS公司；园林景观：美国加州

LIFESCAFES公司；室内设计：美国BLD公司

北京星河湾 —— 美国CNBC“国际房地产亚太区最佳公寓”

          2009年美国CNBC“住宅营销五星大奖”，两度蝉联“国际花园社区”金奖

          2006年北京住宅销售排行榜榜首，2008年高端住宅市场销售三甲

龙湖·滟澜山 ——“长在树林里的别墅”，中国最美丽的100个楼盘

          2007绿色生态人居典范奖，2007年最让北京地产界轰动的作品

          北京别墅王者之盘之一，2009年1-6月北京别墅销售前三甲

华远·裘马都——“国家3A级住宅”

          2008年度中国房地产十大风尚楼盘

          国际地产研发理念，昆仑公寓姊妹篇，国际商务精英通关中国的首善之区

          世界景观规划领袖企业EDSA多年高档社区景观设计的点睛之作

龙湖·香醍漫步、华润·西堤红山……更多精彩项目，现场点评，莫失良机！

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